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伊佐治ジャーナル



フィリピン不動産投資のススメ
ほのぼのコーポレーション  屋良 朝彦
(2009年7月30日更新)


ほのぼのコーポレーションでは、下記の理由から、投資対象としてフィリピン共和国のマカティ、グローバルシティ、ベイエリアの居住用の中古・新築コンドミニアム〈マンション)の購入をお勧めしています。


フィリピン不動産投資のフローチャート


 当社ではまず豊富な新築・中古物件のなかから、
日系企業駐在員に人気のあるエリアで
駐在員の住居手当の価格帯・間取りの
将来に亘って値段が下がりにくく売却益の出やすい
優良物件を厳選してご紹介し、◆登記関係の調査をしたうえで、◆ご購入の決済をし、◆所有権移転手続を行います。
不動産購入のフローチャート

 当社の料金体系 ― 他社に比べて圧倒的に安い手数料

 当社では貴殿が当社を通して新築・中古コンドミニアムをご購入・賃貸借・売却される場合、

▼購入仲介手数料+所有権移転代行費は物件により計10〜15万円【但し、リゾートや遠隔地の物件には3%の手数料を申し受けています) 
▼プリセール前売り物件購入仲介手数料は一律10万円 
▼賃貸客付け仲介手数料は家賃1か月分
▼売却仲介手数料は売買価格の5%

となります。他社では購入の際に仲介手数料として売買価格の3%、つまり、例えば1千万円の物件を購入した場合30万円もの手数料を要求するところもあります。フィリピン不動産12年の経験から当社では他社のように所有権移転を弁護士に丸投げしたりせず、常駐専属スタッフでこれを行っていること。また日系最大手として薄利多売ができるためこの格安料金でご奉仕できるのです。

ちなみに当社が現在、公認販売代理店として登録しているプリセール・コンドミニアムの開発業者は下記の様に枚挙に暇もなく、これは当社の営業力の証でもあります。

アヤラランド/ロックウェルランド/ロビンソンランド/メガワールド/フェデラルランド/フォートシャングリラホテル/シューマートランド/オリックス・フェデラルランド/イートンプロパティ/センチュリープロパティ/ビスタランド/シティランド/コミュニティーイノベーション/アンテルランド/フィルタウン/エクセルプロパティ/プリメックス/ジオ・エステート/ファーストグローバル/G&W/ブリタニー/ゴールデンフォーラム/シルバーアイコン/コンセプト&システムズ/他



 確実な所有権移転登記

 

フィリピン不動産の所有権は日本以上に厳格な登記法によって守られています。

権利証は日本のような私製の登記済証ではなく、中央銀行で印刷されたシリアルナンバー付の証券であり、偽造や二重売買が困難です。その一方で、日本と同様に賃借権、抵当権など「物権」の登記ができ、記載内容を登記簿謄本で確認することができます。

所有権移転の前に、固定資産税、移転税、共益費など公共料金を除くすべての諸税・諸掛けを納付・清算しなければ移転ができない仕組みになっているので、物件が負債を負っていないか購入前に確認できます。

但し土地は外国人名義では買えないため、一般に外国人「個人」投資の対象はコンドミニアム〈区分建物)に限定されます。

また現地法人(フィリピン株式が60%以上の株式会社)による土地や土地付建物に対する投資も活発に行われています。投資法改正による優遇措置で、20万ドル以上の大規模投資では、ホテル、レストラン、退職者村、工業団地等、外国人を対象とする事業運営会社に100%外資投入が可能になりましたので、これら分野への外国企業の参入も容易になったことを付しておきます。






 不動産の価値は下がりにくい

 フィリピンは年率4〜6.5%の経済成長を続けています。そのためもあって不動産の市場価格は基本的に上昇するものであり、横ばいはあっても下落したことがありません。マカティのような一等地でも政府の定める路線価も下落したことがないのです。


売却の際のシンプルな税制


 不動産の売却の際には、譲渡損益のいかんにかかわらず売買価格または路線価、適正市場価格、いずれか高い方の6%を譲渡税として国税局に支払います。

 
売却後、代金の海外持ち出し←海外送金の自由化


 90年代ラモス政権下で海外送金の完全自由化が実現しました。爾来、フィリピンから金額の大小、理由のいかんを問わず、いつでも自由に、日本や他国へ送金できます。(もちろん、テロ支援・マネーロンダリング防止のための規制はあります)

ただし、ペソの海外持ち出しは制限されているので外貨に換える必要があります。フィリピンの市中両替商では円、ドル、ユーロいかなる外貨へも両替できますので便利です。

フィリピンの市中銀行から日本へ送金手続きをした場合、ほぼ3日で日本国内の銀行口座に入金します。送金手数料も日本並みです。



ペソは現在最安値


 現在(2008年10月末)、ペソ相場は円に対して20%以上も下落していますが、既にアジア通貨危機直後の水準にあり、これ以上大きく下がるとは考えにくく、数年以内に円に対して戻すと予測されるため今が購入には絶好の機会です。


確実な経済成長


 万一、今後、深刻な世界的あるいは地域的経済危機が発生し、フィリピン経済が大打撃を被ったとしても、フィリピンは米国の元植民地という歴史もあり、依然として米国の庇護下にあること、また国家財政規模が2兆円程度と小規模であることから諸外国による救済や再建は難しくないので、いわゆるデフォルトに陥ることはありえないと見ています。


確実な賃料収入


 マカティでは過去10年、居住用賃貸借物件の空室率は3〜4%に留まっています。
物件が加齢しても賃料はなかなか下落せず、逆にここ数年は同一物件の賃貸借では年率5〜10%の賃上げが続いています。
人件費が安いため、物件の改築・保守・管理コストが安いのもメリットです。
マカティを含む全ての地域で平均賃料はこれまでめだって下落したことがありません。

 フィリピンの人口増加率は2.36%、2011年に1億人を突破する見込みで、今後も住宅需要は増大し続けると予測できます。


1年分前家賃を「前取り」し、「再投資」へ


 賃料5万ペソ以上が見込める600〜700万ペソ以上の物件では、日系企業駐在員をターゲットに12か月分前家賃を一括して受取ることができます。まとまった資金ですのでそのまま再投資に運用できます。(但し1か月分は仲介業者の手数料として差引かれます。)

要するに、銀行の定期預金金利が満期になって1年後、2年後などしか受け取れないのに比べて、マカティの高額賃貸物件への不動産投資においては一年分の収入が前取りできるのです。この差は大きいと思います。

また12ヶ月分一括前家賃が得られない5万ペソ未満の賃貸借契約でも、賃貸借契約の際、更新の際に、残り月の賃料を先日付の小切手で一括して受領できるので、不渡りにならない限り、催促なしで確実に賃料収入が得られます。当社の賃貸借管理のように賃借人を日系大手企業のみに限定した場合、さらに賃料収入の確実性が増します。



コンドミニアム購入にビザは不要


 極端な話ですが、フィリピンに一度も来られなくてもコンドミニアムの購入は可能です。また不動産を購入するのに長期滞在のためのビザは不要です。ただ退職者ビザや就労ビザなど長期滞在や永住ビザをお持ちの場合、フィリピンで外貨やペソの銀行口座を開設できるので便利です。フィリピンに銀行口座がない場合、賃料や売買代金は日本の口座にご送金します。

売買代金の送金と決済の手順


 当社の円口座またはドル口座に電信で代金と名義変更に必要な諸費用を送金してもらいます。当社でペソに両替して銀行支店長振出の売主宛の小切手を作り、権利証など必要書類と引き換えに売主に支払います。

決済は、現金一括払いまたは手付金授受から1ヶ月以内に残金支払いのいずれかが一般的です。

所有権移転に必要な売渡証書に購入者名やパスポート番号など必要ですが、署名は無用です。

決済後、所有権移転手続を進め、貴殿の名義に変更します。



賃貸借の手順


 当社では現在、日系企業400社以上の駐在員社宅の賃貸借をあっせんしています。

当社が賃貸借を請け負う場合、貴殿との間に物件管理契約を締結します。賃料の送金は一括払いまたは毎月払いなどですが、貴殿がフィリピン銀行口座を持たない場合には2〜3ヶ月分まとめて日本の口座に送金します。

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中古物件の場合は改修工事、新築の場合でもインテリアデザインや什器備品の購入、家電搬入・取付工事が必要になります。当社では日本人でデザイナーが常駐しており、その見積もり、購入・搬入手伝い・立会い・工事施工を一貫して行なっております。

中古・新築不動産への投資は、株式投資と異なり、極端な価値減少の危険がなく、購入後直ちに賃料収入が得られるのがメリットです。

特にマカティでは家賃5万ペソ以上の高級居住用賃貸物件について1年分前家賃の商慣習があることから、●
優良物件を購入し、●確実に所有権を移転、そして●良質の賃借人の客付けが可能なら、安定家賃収入が得られます。そして数年後にこれを●適正価格で売却し、代金を日本で受け取ればよいのです。(但し、当社の売買仲介手数料として代金の5%が差し引かれます)

フィリピン不動産投資を躊躇(ちゅうちょ)されておいでなら、その主たる阻害要因は、上記のサービスがすべて得られるほどに業界が育っているかということではないでしょうか。

ほのぼのコーポレーションでは貴殿がフィリピン不動産投資を行う上で必要な一切の業務を一貫してご提供する体制にあります。それが私たちがフィリピン不動産投資をお勧めする理由です。
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日本から携帯へ(+63918) 811-5555  フィリピンで携帯へ0918-811-5555(屋良)

お問い合わせは ほのぼのコーポレーション yara@asahi.ph 屋良まで
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